文/檀扒爷

京报网3月31日消息，自然资源部和中国银保监会在新闻通气会上表示，印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。

一方面，省会、计划单列市先行，然后其他城市跟上；另一方面，同一银行金融机构率先实行，然后逐步跨行实行。


(资料图片)

没啥好说的，“带押过户”时代，来临了。

据报道，现在已经有包括京深、江浙、山西等15省100多个城市在这么做，规模很大，《通知》一出想必扩散的会更快，意图也很明显，就是进一步刺激楼市，让市场活跃。

但说是这么说，大多数人对这个操作还是比较陌生的，我们通过几个方面稍微了解一下。

为啥一个楼市相关政策会由自然资源部发布？

因为不动产登记中心是自然资源部直属事业单位。

“带押过户”的好处是什么？

这个和以前说的抵押过户应该是差不多意思，比如A贷款买房后未还清贷款就再交易给B，又或者是A购房后，把房产抵押给银行或别的金融机构或个人用于其他贷款，没还清之前又进行交易。

但不管哪种，以前的话A都无法直接把房产过户给B，要先把钱还清，然后再继续下一步，一码归一码，B如果要贷款的话步骤更多。

这样听起来很有条理，但是很明显对资金要求比较高。要知道有时就是因为没钱了才会选择卖房回血，结果先还钱一条直接卡死，A回不了血，B买不着房，当然B可以首付给A垫资。而A如果去找第三方机构比如担保公司垫资赎楼的话，则会产生担保费等额外的费用，反正很磨人。

那现在可以“带押过户”了，问题相对来说就简单了很多，流程简单化，时间也少了，当然这一切可能是有前提的，后边再说。

“带押过户”贷款谁还，利率怎么算？

这俩问题去年10月宁波不动产登记中心有专门回答过，第一点A未还清的贷款，在过户后谁继续还？宁波的回答是由B向银行继续还款。

而利率方面，很多人肯定关心的是如果AB两人的利率不一样咋办，比如一个固定利率，一个LPR加点，宁波的回答是按新的抵押贷款合同利率计算，跟原来A的利率没关系了。

当然要注意的是，《通知》中提过因地制宜，因此上述可能只是宁波的处理方式，各地要看自己政策。

“带押过户”有没风险？

新京报在去年11月18日的报道中就列出了几个可能的风险点，比如购房者也就是B需要注意，买卖的房屋是否存在共有产权人的问题，而银行则要注意居住权和抵押权之间是否会出现一些冲突。

而我个人的想法是，以前抵押过户的情况中，是会出现卖房也就是A继续还款，B不用还款，但是购买的房屋是存在“瑕疵”的，这意味着，一旦A还不上，B手上的房子依旧面临法拍的风险。

还有比较极端的一种，比如房价遭遇腰斩了，贷款都比房价高了，这种情况下要咋弄？（当然一般也不会有人接盘吧......）

关于“带押过户”的模式，《通知》中给出了下列三种，如图：

图片来源：自然资源部官网

按照新晚报的消息，新旧抵押权组合模式现在有成都、武汉、珠海和清远等城市在用；新旧抵押权分段模式是江苏、重庆、济南和深圳等地在用；抵押权变更模式是广州、青岛等，感兴趣的可以看下自己的所在地用的是啥。

而就在两部门官宣的时候，北京也非常适时地宣布，正式在北京启动“带押过户”模式。

来源：中国银行保险监督管理委员会

根据第一财经的消息，北京“带押过户”业务办理是有前提的。

第一，得是北京的个人二手房； 第二，买家要么全款，要么商贷； 第三，卖家还没还清的贷款，必须是商贷或者是组合贷款中的商贷； 第四，买卖的房产在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押。

我相信大多数城市会设立一些前提，就像上边提到的一样。

同时，北京的流程中还提到，银行不可以因为“带押过户”的办理，而向客户收取额外的担保费或者服务费。这一点和网上一些在别的地区实际探访的结果不一样，有的银行似乎还是要担保费用的。

不难看出，“带押过户”已经成了大趋势了，加入进来的城市越多，细则也就会变得越完善，时间少不说，交易成本也变得更低，等跨行也实现的时候，这毫无疑问会是刺激如今楼市的又一大利器。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

叶檀财经微信矩阵号

声明：由叶檀财经运营并管理的微信公众号有且仅有叶檀财经、叶檀股市、叶檀楼市、叶檀股市学院、叶檀财富、叶檀放心保，上述六个账号，请用户认准上述微信账号。但凡与上述微信账号不一致的公众号均非叶檀财经注册，也并非由叶檀财经负责运营管理，叶檀财经对其任何行为不承担任何法律责任。请檀香们小心识别，谢谢！

作者：檀扒爷编辑：始末

图片：来源于网络，侵删

叶檀财经作品 | 尽情分享朋友圈

关键词：