“2022年是一个形势严峻的年份”。3月28日早上，万物云CEO朱保全在朋友圈中分享了一封致股东书，表示“只有做好基础服务，赢得客户口碑，才能在‘长坡薄雪’的赛道上持久滚厚”。

3月27日晚，万物云披露上市后首份年报。报告期内，公司实现营业收入301.06亿元，同比增长27%；实现归属股东净利润15.10亿元，每股收益1.4元。从细分业务收入来看，基础物业业务收入223.56亿元，同比增长34.3%，毛利率10.6%；科技业务(AIoT及BPaaS)收入23.78亿元，同比增长28.5%，毛利率31.6%。


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众所周知，万物云前身是万科物业，2022年登陆港交所。3月28日，在万物云上市后的首场业绩说明会上，谈及万物云的发展历程时，朱保全坦言，“我2010年来到万科物业，彼时企业赞誉声很多，但也有两大诟病：一是认为万科物业做住宅市场做得很好，但是只会做住宅；二是万科物业虽好，但是项目都是万科的。”

非万科第三方项目占比达67.7%

背负着上述这两个诟病，朱保全开始启动万科物业变革。

据朱保全透露，2019年，万物云与戴德梁行并购整合，解决了企业的第一个诟病。自2019年起，企业开始实行“住宅+商业”两翼齐飞，即万科物业做住宅，万物粱行做商业。

至于第二个诟病，他坦言：“确实万科物业当时只服务于万科地产，但也在主动走出去。”

“所以，报表显示，万物云已有67%的合同与万科地产无关，这有很大一部分得益于万物梁行的发展，多元客户策略让公司变得更加稳健，也使开发商对公司的影响越来越小。”朱保全如是称。

或许万物云由于自身发展模式的韧性和早些年的布局导致受到地产下行冲击较小，但对多数企业来说，2022年地产企业交付面积的缩减对物管行业造成的冲击压力颇大。

正如朱保全所示，开发商，这个物业公司传统的好客户，一下子变得捉襟见肘，体现到财务报表上则是新开盘萎缩带来的前介业务与案场业务大幅下滑(2022年下半年尤甚)、新交付的开发商未售空置房带来的物业费欠费增加以及其他关联应收账款增加，代销开发商车位资产这门看似不错的生意一下子也冷清了起来，而以上这些业务在物业公司的财务报表上都曾经体现过不菲的毛利。

值得一提的是，从当下已公布2022年业绩的物管企业来看，部分企业确实出现了“增收不增利”现象，其背后还有成本管控难度加大的原因。

“截至目前，除招商积余等几家优质企业外，已披露2022年业绩的上市物管公司毛利增速均低于营业收入增速，甚至出现营收增长，而利润降低的现象。”中指研究院物业总经理牛晓娟向《证券日报》记者表示，背后存在多种因素，一是非业主增值服务本为高毛利业务，而2022年这一板块受到很大影响；二是前两年存在为了增加规模而激进并购，分摊成本高，但整合效益不佳，商誉减值；三是运营成本管控成为物业服务企业面临的一大难题，营业成本率不降反增。

实际上，对物管行业而言，运营及人工成本一直是较大的支出。从万物云自身发展角度而言，为了提升利润率，优化运营及人工成本，一直是朱保全努力的方向，向“产业互联网”转型跑通蝶城模式，即是万物云未来乃至整个物管行业未来实现效益大于规模发展增速的重要路径。

今年计划最少改造100个蝶城

“当万物云旗下的传统业务与万物云的空间物联业务相结合，‘蝶城+’就是万物云正在构建的产业互联生态。”3月28日，朱保全在致股东书中如是称。

从2020年开始，万物云提出“蝶城”这一十年核心战略。据了解，“蝶城”是围绕居民生活与资产服务需求，基于空间物联技术及应用构建的社区共享服务网络。

基于蝶城的构建，物业服务人员的调度从小区内变为跨小区，打破了传统物业的围墙，形成“蝶城+物业”的融合生态。当房屋焕新、社区商业也加入共享服务网络，“蝶城+X”的生态将会进一步丰富，提升供应链效率和服务体验，推动产业互联向纵深发展。

根据2022年财报显示，2022年万物云在38个蝶城已顺利完成了住宅物业服务流程改造。改造完成后带来了3000万元的提效，蝶城模式得到“跑通”验证。

鉴于此，朱保全表示，2023年万物云最重要的事情就是做蝶城业务。据其介绍，蝶城总数从2021年的459个增长到584个，并完成38个蝶城的流程改造，2023年计划最少改造100个蝶城。

事实上，蝶城模式的背后，即是万物云最受市场关注的科技业务。截至2022年底，万物云科技业务收入达到23.78亿元，同比增长28.5%。而该板块业绩增长的背后是对其不间断的投入。2013年开始，万物云每年会拿出收入的1%—1.5%投入到空间科技能力的建设。

此外，谈及万物云2023年的发展战略，朱保全表示，相信2023年的效益改善会大于规模的增长，2023年收入增长和效益增长相比，会有更多的蝶城进入到提效改造过程，蝶城底盘已超过500个，必须要在2023年让它产生效益，才能为未来做出更好的铺垫。

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